En uso de sus atribuciones Constitucionales y legales, en especial de las que le confiere el artículo 38, Numeral 4, del Decreto 1421 de 1993






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DECRETO 327 DE 2004

(Octubre 11)

Por el cual se reglamenta el Tratamiento de Desarrollo Urbanístico en el Distrito Capital.

EL ALCALDE MAYOR DE BOGOTÁ, D.C.

En uso de sus atribuciones Constitucionales y legales, en especial de las que le confiere el artículo 38, Numeral 4, del Decreto 1421 de 1993,

CONSIDERANDO:

Que en los términos del artículo 13 de la ley 388 de 1997, los planes de ordenamiento territorial tienen un componente urbano, dentro del cual se debe prever la expedición de las normas urbanísticas generales, estructurales y complementarias de que trata el artículo 15 de la misma ley.

Que según el numeral 2 del artículo 15 de la ley 388 de 1997, las normas urbanísticas generales "son aquellas que permiten establecer usos e intensidad de usos del suelo, así como actuaciones, tratamientos y procedimientos de parcelación, urbanización, construcción e incorporación al desarrollo de las diferentes zonas comprendidas dentro del perímetro urbano y suelo de expansión. Por consiguiente, otorgan derechos e imponen obligaciones urbanísticas a los propietarios de terrenos y a sus constructores, conjuntamente con la especificación de los instrumentos que se emplearán para que contribuyan eficazmente a los objetivos del desarrollo urbano y a sufragar los costos que implica tal definición de derechos y obligaciones."

Que si bien el Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá estableció las normas generales alusivas al tratamiento de desarrollo, es necesario reglamentar dicho tratamiento, con el fin de asegurar la debida ejecución de las disposiciones contenidas en el plan, especialmente, en lo concerniente al proceso de urbanización, con miras a definir la normatividad aplicable con relación a:

  1. Las exigencias previas que deben cumplir los propietarios de los predios sometidos a este tratamiento, para adelantar el trámite de licencias de urbanismo.

  2. Los procedimientos para la obtención de las licencias de urbanismo en los predios donde se ejecutaron parcialmente tales obras o no se ejecutaron en su totalidad, con el fin de aplicar las normas del Plan de Ordenamiento Territorial.

  3. Los criterios para la determinación de las áreas sujetas a plan parcial, como requisito previo al proceso de urbanización.

  4. Las condiciones relativas a los sistemas públicos, usos, edificabilidad, volumetría, equipamiento comunal privado, para adelantar las intervenciones de urbanismo.

  5. Las condiciones sobre previsión de vivienda de interés social (VIS) en el tratamiento de desarrollo.

  6. Los parámetros y estándares de habitabilidad.

  7. Las equivalencias aplicables al traslado de la cesión obligatoria para equipamientos desde áreas no deficitarias hacia áreas deficitarias del Distrito Capital, contenidas en el Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá.

  8. Las obligaciones y responsabilidades del urbanizador en los procesos de urbanización.

Que es necesario reglamentar, para el tratamiento de desarrollo, el reparto de cargas y beneficios establecido por el artículo 38 de la Ley 388 de 1997, el Título III, Capítulo 1 del Decreto 190 de 2004, en particular, en los siguientes temas:

  1. Los procedimientos y equivalencias aplicables para autorizar índices de construcción adicionales al básico establecido en función de la cesión adicional de los distintos tipos de suelo.

  2. Los mecanismos y factores de equivalencia para trasladar cesiones a otros sectores de la ciudad

DECRETA

CAPITULO 1

DISPOSICIONES GENERALES

ARTÍCULO 1. OBJETO.

El presente decreto tiene por objeto reglamentar las condiciones para la urbanización de terrenos o conjunto de terrenos urbanizables no urbanizados, localizados en suelo urbano y de expansión urbana del territorio Distrital, así como el sistema de reparto de cargas y beneficios aplicable a los predios que no están sujetos a la formulación y adopción de Planes Parciales y/o Planes de Ordenamiento Zonal, sin perjuicio de las normas establecidas para la aplicación de la participación en plusvalía o de otros instrumentos de financiación.

ARTÍCULO 2. DEFINICIONES.

Para efectos del presente decreto, se adoptan y recogen las siguientes definiciones:

a) Tratamiento de desarrollo: El tratamiento de desarrollo es el conjunto de disposiciones que orienta y regula la urbanización de los predios o conjunto de predios urbanizables no urbanizados, localizados en suelo urbano o de expansión, y define, en el marco de los sistemas de distribución equitativa de cargas y beneficios, los espacios públicos, equipamientos e infraestructuras y el potencial edificable de las áreas privadas.

b) Proceso de desarrollo por urbanización: Está constituido por el conjunto de actuaciones tendientes a dotar un predio o conjunto de predios sin urbanizar de las infraestructuras de servicios públicos domiciliarios, las cesiones necesarias para parques, equipamientos y la malla vial, así como a definir el aprovechamiento de las áreas útiles resultantes.

ARTÍCULO  3. AMBITO DE APLICACIÓN DEL TRATAMIENTO DE DESARROLLO.

El tratamiento de desarrollo aplica a todos los predios urbanizables localizados en suelo urbano o de expansión, que no han sido objeto de un proceso de desarrollo por urbanización, como son:

  1. Los predios a los que se les haya asignado el Tratamiento de Desarrollo.

  2. Los predios sin desarrollar, no urbanizados, que estén clasificados en otros tratamientos diferentes al de desarrollo.

  3. Los predios sin desarrollar que se segreguen de predios con uso dotacional, previa obtención de la licencia de subdivisión, autorizada a través del plan de regularización y manejo o derivada del acto de reconocimiento, cuando éstos se requieran.

  4. Los predios que se hayan desarrollado sin cumplir con el trámite y obligaciones derivadas del proceso de urbanización, que no se enmarquen dentro del proceso de legalización y cuando en estos se proponga un reconocimiento de la edificación o un cambio de destinación, en términos de uso en predios con licencias de construcción anteriores, en el marco de la normativa vigente.

Parágrafo: No son susceptibles de la aplicación del tratamiento de desarrollo:

  1. Las zonas de riesgo alto no mitigable indicadas en Plan de Ordenamiento Territorial Vigente, así como las que sean identificadas con posterioridad, por las autoridades competentes.

  2. Las zonas localizadas en suelo de protección.

  3. Los predios que cuenten con un acto administrativo previo de urbanización y/o construcción, que constituya una aceptación del desarrollo por parte de la administración y que se hayan desarrollado al amparo del mismo.

  4. Los barrios antiguos que no fueron objeto de desarrollo clandestino.

  5. Los desarrollos que son objeto de legalización, en cumplimiento de las normas vigentes en la materia.

  6.  Derogado por el art. 42, Decreto Distrital 436 de 2006. Los dotacionales objeto de plan de regularización y manejo o reconocimiento.

ARTÍCULO 4. ACTUACIONES EN EL TRATAMIENTO DE DESARROLLO.

El tratamiento de desarrollo supone el agotamiento de las siguientes actuaciones, según las condiciones del área a desarrollar:

  1. La formulación de plan parcial, previa al trámite de licencia de urbanismo, cuando se trate de predios o conjunto de predios localizados en suelo de expansión, así como de predios o conjunto de predios localizados en suelo urbano, que se ajusten a las condiciones de que tratan los artículos 31, 32 y 33 del Decreto 190 de 2004 y el Artículo 5 del presente decreto.

  2. El trámite directo de licencia de urbanismo, cuando se trate de predios localizados en suelo urbano que no están obligados a la formulación de un plan parcial, a través de la aplicación de las normas generales establecidas en el Plan de Ordenamiento Territorial y de las normas específicas incluidas en el presente Decreto.

Parágrafo: Como requisito para solicitar la licencia de urbanismo, todo proyecto deberá contar con el plano topográfico actualizado vial y cartográficamente incorporado en la cartografía oficial del Departamento Administrativo de Planeación Distrital (DAPD).

ARTÍCULO 5. ZONAS QUE REQUIEREN DE PLAN PARCIAL.

De conformidad con lo establecido en el Artículo 32 del Decreto 190 de 2004, será obligatoria la formulación y adopción de planes parciales en los siguientes casos:

  1. Las zonas con tratamiento de desarrollo clasificadas como suelo de expansión urbana, independientemente de su área.

  2. Las zonas clasificadas como suelo urbano con tratamiento de desarrollo, que tengan un área igual o superior a 10 hectáreas de área neta urbanizable.

  3. Las zonas clasificadas como suelo urbano con tratamiento de renovación urbana, en la modalidad de redesarrollo.

  4. Las zonas que independientemente de su cabida, deban desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística, macroproyectos u operaciones urbanas especiales y así lo defina el Plan Zonal, el Plan de Ordenamiento Zonal, la Unidad de Planeamiento Zonal, el Programa de Ejecución o cualquier otro instrumento que desarrolle el Plan de Ordenamiento Territorial.

  5. Las zonas que son objeto de recuperación morfológica, independientemente de su cabida, cuando las autoridades competentes determinen la necesidad de plan parcial, o en virtud de que el proceso de recuperación involucre más de un predio.

Parágrafo 1: Los particulares interesados podrán utilizar la modalidad de plan parcial, aún cuando por las características del predio o el conjunto de predios no les sea obligatorio.

Parágrafo 2: Para efectos del cálculo del área de las zonas de que trata el literal b) del presente artículo y sin perjuicio de lo establecido en sus literales c), d) y e), se contabilizarán las zonas con tratamiento de desarrollo, enmarcadas por:

  • Vías construidas de la malla vial arterial, según el perfil vial definido por el Plan de Ordenamiento Territorial y las normas que lo complementen.

  • Santuarios distritales de fauna y flora, parques ecológicos distritales y áreas forestales distritales.

  • Corredores ecológicos de rondas cuyas zonas de manejo y preservación ambiental hayan sido previamente adquiridos por el Distrito Capital o alguna de sus entidades descentralizadas.

  • Líneas divisorias de aguas.

  • Áreas desarrolladas.

  • Áreas con licencias vigentes.

  • Áreas con planes parciales adoptados.

Sin perjuicio de los criterios establecidos en los artículos 3 y 5 del presente decreto, se adopta el ANEXO N° 4 denominado "Plano Indicativo de Áreas en Tratamiento de Desarrollo Sujetas a Plan Parcial", el cual será actualizado por el DAPD cuando surja la necesidad y por una primera vez antes de un año a partir de la entrada en vigencia del presente decreto. La delimitación de polígonos en tratamiento de desarrollo y la clasificación de áreas sujetas a plan parcial consignados en el citado plano, son indicativos y están sujetas a la verificación por parte del DAPD, para cada caso específico.

Los predios señalados en el citado plano, que tuvieren licencia de urbanismo vigente, obras de urbanismo ejecutadas o aquellos que correspondan a zonas de cesiones u otros espacios públicos, aplican el tratamiento y los usos asignados por la norma correspondiente.

Las zonas sujetas a plan parcial en los cerros Norte y Sur de Suba, a partir de la Cota 2570, serán definidas para cada caso específico por el DAPD.

En la contabilización definitiva del área de las zonas de que trata el presente artículo se incluirán las siguientes áreas, aun cuando no hayan sido identificadas en el plano o aparezcan como áreas menores a 10 hectáreas:

  • Áreas no identificadas que llenen las condiciones del tratamiento de desarrollo.

  • Otras áreas que requieran de plan parcial y así lo defina el Plan Zonal, el Plan de Ordenamiento Zonal, la Unidad de Planeamiento Zonal, el Programa de Ejecución o cualquier otro instrumento que desarrolle el Plan de Ordenamiento Territorial.

  • Áreas que se hayan segregado de un dotacional como consecuencia de un plan de regularización o su reconocimiento y se acojan al tratamiento de desarrollo.

Parágrafo 3: En las zonas con tratamiento de desarrollo iguales o superiores a 10 hectáreas netas urbanizables, el DAPD estudiará y definirá la delimitación del plan o planes parciales a llevarse a cabo, de acuerdo con los criterios establecidos en el artículo 33 del Decreto 190 de 2004 y en el presente decreto.

ARTÍCULO 6. PROCESO DE URBANIZACION EN ZONAS SUJETAS A AMENAZA MEDIA O ALTA O EN ZONAS DE CANTERA.

En desarrollo de los artículos 141 y 393 del Decreto 190 de 2004, se establecen las siguientes disposiciones:

  1. En zonas sujetas a amenaza: Para adelantar procesos de urbanización en predios ubicados en zonas sujetas a amenaza señalados en los planos número 3, 4 y 7 del Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá y en los instrumentos que lo desarrollen o complementen, se deberán cumplir con los siguientes requisitos:

1. En el caso de zonas en amenaza por inundación (Mapa No. 3 POT), cumplir con las siguientes exigencias:

En los predios localizados en zonas que presentan amenaza alta por inundación no se podrán adelantar procesos de urbanización.

En los predios localizados en zonas que presentan amenaza media por inundación, su desarrollo debe estar condicionado a la ejecución de las medidas de mitigación de riesgos que defina la Dirección de Prevención y Atención de Emergencias ¿DPAE, en coordinación con la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá ¿EAAB.

2. En el caso de amenaza por remoción en masa (Mapa No. 4), cumplir lo señalado en el artículo 141 del Decreto 190 de 2004, Condicionamientos para adelantar procesos de urbanismo y construcción en zonas de amenaza alta y media) y en la Resolución 364 de 2000, emanada de la Dirección de Prevención y Atención de Emergencias ¿DPAE.

Para proyectos de urbanismo de desarrollo por etapas la ejecución de las obras de mitigación podrá estar asociada a estas etapas, siempre y cuando en el estudio de riesgos correspondiente se demuestre la viabilidad y se definan las etapas para dichas obras.

En la radicación de que trata el artículo 120 de la ley 388 de 1997, el urbanizador responsable entregará una carta de compromiso de ejecución de las obras de mitigación, en la cual se establecen las etapas y los tiempos para su ejecución. Lo anterior deberá estar respaldado mediante una póliza de cumplimiento a favor de la Entidad, que garantice la ejecución de las obras correspondientes a la etapa cuyo permiso de enajenación está siendo solicitado. La póliza se otorgará por un período de duración igual al de la vigencia de la licencia de construcción más seis meses.

3. En caso de microzonificación sísmica (Mapa No. 7 del POT), cumplir con lo establecido en el Acuerdo 20 de 1995, Código de Construcción del Distrito Capital y el Decreto 074 de 2001, mediante el cual se adoptaron los espectros de diseño para construcción sismorresistente.

  1. En zonas de cantera: Para adelantar procesos de urbanismo en predios localizados en zonas de cantera, se deberá adelantar la recuperación morfológica y ambiental, de acuerdo con el plan aprobado por la entidad competente. Estos se llevarán a cabo previo a la licencia de urbanismo, y serán evaluados por la autoridad ambiental competente. La adopción del plan parcial y/o el otorgamiento de la licencia de urbanismo para aquellas canteras que correspondan a zonas de amenaza alta y media por remoción en masa establecidas por la Dirección de Prevención y Atención de Emergencias, deberán cumplir lo señalado en el Artículo 141 del Decreto 190 de 2004 y en la Resolución 364 de 2004 emanada de la Dirección de Prevención y Atención de Emergencias ¿DPAE.

Para proyectos de urbanismo de desarrollo por etapas la ejecución de las obras de mitigación podrá estar asociada a estas etapas, siempre y cuando en el estudio de riesgos correspondiente se demuestre la viabilidad y se definan las etapas para dichas obras.

De acuerdo con el artículo 358 del Decreto 190 de 2004, cuando una mina se encuentre dentro de una zona de protección ambiental, el plan de recuperación que se debe ejecutar en ella sólo puede tener por objeto reintegrar dichos terrenos al área protegida, conforme a los lineamientos del Protocolo Distrital de Restauración Ecológica y los de la autoridad ambiental competente.
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