Obligaciones del comprador. El pago del precio. Garantías en caso de aplazamiento. Examen de la condición resolutoria explícita: Examen del artículo 504 del Código Civil. La compraventa con pacto de retro






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TEMA 68 CIVIL
Obligaciones del comprador. El pago del precio. Garantías en caso de aplazamiento. Examen de la condición resolutoria explícita: Examen del artículo 1.504 del Código Civil. La compraventa con pacto de retro.
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
El CC inicia la regulación de la compraventa con un intento de definición en el Art. 1445 a cuyo tenor “Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.”
Por tanto los elementos personales de este contrato son el vendedor, que se obliga principalmente a la entrega y saneamiento de la cosa vendida, y el comprador cuya obligación principal es pago del precio.
Pero del articulado del CC y del resto de la legislación aplicable se desprenden otras obligaciones a cargo del comprador;


  1. Pagar los intereses del precio en los supuestos del art. 1501 CC




  1. Recibir la cosa vendida como deber de colaboración al cumplimiento de la obligación del vendedor, pues en caso contrario incurrirá en mora y el vendedor podrá liberarse de su obligación mediante la consignación de la cosa, en base a lo dispuesto en el artículo 1176 CC .

  2. Satisfacer ciertos gastos como

  • Los gastos de producción y recolección de los frutos que le pertenecen desde la perfección del contrato, según el artículo 1095 CC

  • Los de la primera copia de la escritura y demás posteriores a la venta, salvo pacto en contrario. 1455 CC.

  • Los de transporte o traslación salvo el caso de estipulación especial 1465CC.




  • El impuesto que grava las transmisiones patrimoniales, el IVA o el IAJD según los casos.

  • Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad (Regla 8ª RD 17 XI 1989).



PAGO DEL PRECIO
No obstante, como ya hemos indicado, la obligación principal del comprador es pagar el precio de la cosa vendida. Define LACRUZ el pago como la realización por parte del comprador de la prestación que constituye el objeto de la obligación, con la consiguiente satisfacción del interés del acreedor.

A estos efectos, el CC dispone:
Art. 1500El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados en el contrato.

Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida.”
Art. 1501El comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes:

  1. Si así se hubiere convenido

  2. Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta

  3. Si se hubiese constituido en mora, con arreglo al artículo 1100.”


Los Artt. 1502 y 1503 regulan determinadas garantías en beneficio del comprador y el vendedor, de las que nos encargaremos al estudiar las garantías, más adelante.
Formas de pago del precio. El pago del precio puede hacerse:

- En persona al vendedor, de presente y en forma manual.

- En dinero o por medio de ciertos documentos mercantiles.

Dispone el Art. 1170: “El pago de las deudas de dinero deberá hacerse en la especie pactado, y, no siendo posible entregar la especie, en la moneda de plata u oro que tenga curso legal en España.

La entrega de pagarés a la orden, letras de cambio u otros documentos mercantiles, sólo producirá los efectos del pago cuando hubiesen sido realizados, o cuando por culpa del acreedor se hubiesen perjudicado.

Entretanto, la acción derivada de la obligación primitiva quedará en suspenso”.
Como formas especiales del pago, podrá citarse las siguientes:

1. Precio confesado.

2. Pago por consignación. As. 1176 y SS.

3. Pago por dación en pago y para pago

4. Pago por asunción de deuda, retención, descuento.

5. Pago aplazado. El comprador adquiere la propiedad de la cosa y es deudor del dinero.

6. Pago hecho por no residentes, aplicándose la legislación de inversiones exteriores.
La identificación de los medios de pago reviste especial importancia pues sin la misma no cabe llevar a cabo la inscripción en el Registro del acto de finalidad traslativa en el que hubiesen mediado los mismos. Así se desprende del Art. 254.3 LH, 6 y 7 de la Ley 36/2006; y las Resoluciones de 5 de septiembre de 2009 y 5 de mayo de 2010, clarificadoras en éste punto.
GARANTÍAS EN CASO DE APLAZAMIENTO
Tales garantías podemos clasificarlas en dos grandes grupos;


  1. Convencionales: las más usuales son;

  1. Pacto de reserva de dominio, por el que las partes difieren la eficacia traslativa del negocio al momento en que se pague el precio en su totalidad y que ya hemos estudiado en el tema anterior




  1. Pacto de reserva de hipoteca, mediante el cual el vendedor se reserva una hipoteca sobre la cosa vendida en garantía del pago del precio aplazado




  1. La condición resolutoria explícita o pacto de Lex commisoriaen garantía del precio aplazado, por el que se establece que de no pagarse el precio al vendedor en el término señalado en el contrato se entenderá resuelto; cuya regulación se encuentras en los artículos 1504 si se trata de bienes inmuebles y en el 1505 si se trata de muebles, que luego examinaremos.




  1. El pacto de afianzamiento en favor del comprador, por el que un tercero se compromete a pagar al vendedor sino lo hace el comprador, siempre que el fiador hubiera renunciado al beneficio de excusión.




  1. Legales:

Las garantías de las que goza el vendedor para el cobro del precio son distintas según hubiera entregado la cosa o no al comprador.


  1. Cosa no entregada al comprador: el vendedor puede diferir la entrega de la cosa al amparo de lo previsto en los artículos 1466 y 1467 CC, a cuyo tenor

Art. 1466 ' El vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida, si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago."

Art. 1467. ' Tampoco tendrá obligación el vendedor de entregar la cosa vendida cuando se haya convenido un aplazamiento o termino para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio.

Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido.'.


  1. Cosa entregada al comprador:

Habiéndose verificado la entrega, contempla el Código una garantía en beneficio del comprador y otra en beneficio del vendedor.

Respecto de la primera, el comprador puede suspender el pago del precio, disponiendo el Art. 1502Si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a pagar el precio”.

En beneficio del vendedor, añade el Art. 1503 “ Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la perdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta. Si no existiese este motivo se observará lo dispuesto en el artículo 1124”.

Por tanto, para la aplicación de lo dispuesto en el citado precepto se requiere;

  1. que se trate de una compraventa de bienes inmuebles

  2. que el precio esté aplazado contractualmente y, por consiguiente, no haya todavía incumplimiento de la obligación de entregarlo, que pudiera autorizar la aplicación del art. 1124 CC

  3. que la conducta del comprador produzca en el vendedor el temor fundado de perder la cosa y el precio


El privilegio del vendedor de cosa mueble. El Art 1922.1º, dispone: “Con relación a determinados bienes muebles del deudor (comprador), gozan de preferencia: los créditos por construcción, reparación, conservación y precio de venta de bienes muebles que estén en poder del deudor hasta donde alcance el valor de los mismos”.

EXAMEN DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA: EXÁMEN DEL ARTÍCULO 1504 CC
La condición resolutoria explícita en la compraventa es una estipulación por la que se establece que la falta de pago del precio en el término convenido, o en cada uno de los plazos señalados, producirá la resolución de la venta.
La falta de pago del precio produce con carácter general el efecto del Art. 1124 CC, pues al ser la compraventa un contrato bilateral que genera obligaciones recíprocas para las partes contratantes en caso de incumplimiento por el comprador, el vendedor podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución aun después de haber optado por el cumplimiento cuando este resulte imposible”.
No obstante, hay que apuntar que por lo que se refiere a la resolución del Art. 1124 o condición resolutoria implícita, que respecto de los contratos de compraventa, habrá que estar primero a la lex especialis que, según la naturaleza inmueble o mueble de los bienes vendidos, vienen contempladas en los art. 1504 o 1505, tal y como ha precisado la jurisprudencia del TS.
Para en caso de inmuebles, dispone el Art. 1504 que “En la venta de bienes inmuebles, aún cuando se hubiere estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aún después de expirado el término, interín no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el juez no podrá concederle nuevo término.
En caso de venta de bienes muebles, el Art. 1505 CC añade que “Respecto a los bienes muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado, o presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de éste se hubiese pactado mayor dilación.”

A diferencia de lo que sucede con la venta de bienes inmuebles, aquí tiene lugar la resolución de pleno derecho y sin necesidad de requerimiento.

A decir de GARCÍA GOYENA, la razón de ello estriba en que, dada la variabilidad de las cosas muebles, el menor retardo podría ocasionar un perjuicio irreparable, mientras que tratándose de bienes inmuebles, puede establecerse cierto temperamento, cual es la necesidad de requerimiento, por no darse en ellos los mismos inconvenientes.


EXAMEN DEL ARTICULO 1504 CC
En base a la jurisprudencia del TS y de la DGRN sobre la interpretación del art. 1504 del CC, podemos hacer los siguientes comentarios;


  1. Relación y diferencias entre el art. 1124 y 1504 CC:


El art. 1124 CC, que juega como sanción resolutoria para cualquier incumplimiento contractual, ha de ceder cuando se trata del supuesto específico de venta de bienes inmuebles con precio aplazado, en cuyo caso funciona en plenitud el art. 1504 CC.

La Jurisprudencia compatibiliza el contenido de ambos preceptos, entendiendo que el art. 1504 CC es una especialidad del 1124 CC referida a los bienes inmuebles, de tal manera que frente a la regla general que contiene el segundo, para toda clase de obligaciones recíprocas, es de aplicación el primero, de modo específico y concreto, cuando se trata de un contrato de compraventa de bienes inmuebles.
Esto supone que para el éxito de la acción resolutoria regulada en el art. 1504 hayan de concurrir los requisitos que la doctrina considera indispensables para el ejercicio de la contemplada en el art. 1124, esto es;
1. existencia de un vínculo contractual

2. reciprocidad de las prestaciones estipuladas

3. incumplimiento grave de las que incumbían al deudor

4. quien insta la resolución haya cumplido por su parte las obligaciones que le incumbían.
Por tanto, ambos preceptos no se eluden entre sí, sino que se complementan. La especialidad del artículo 1504 respecto del 1124 CC estriba en exigir como requisito previo para que la resolución pueda llevarse a cabo un requerimiento judicial o notarial de pago, toda vez que en tanto dicho requerimiento no de haga, el deudor puede abonar la deuda.

De lo dicho se desprende que el artículo 1504 es mas benévolo que el 1124, pues autorizan a pagar después de vencido el plazo hasta que se realice el requerimiento en forma, pero una vez realizado este resulta de mayor severidad, ya que determina la resolución sin admitir causas justificativas y prohibiendo de forma expresa la concesión de un nuevo termino para cumplir la obligación.

2. Requisitos necesarios para que proceda la resolución


  1. Que se trate de una compraventa de bienes inmuebles con aplazamiento del pago del precio. En consecuencia no será aplicable en las ventas al contado




  1. Que el comprador no pague el precio en el término convenido; impago que puede ser total o parcial, e incluso cabe la condición resolutoria explícita por falta de pago de los intereses convenidos o pactados, tal como entendió la DGRN en la R. 8 Octubre 1991.


La más reciente jurisprudencia viene proclamando que la resolución a tenor del art. 1504 CC no requiere una actitud dolosa del incumplidor, que es a lo que apunta la frase “actitud deliberadamente rebelde” al incumplimiento, sino que es suficiente una voluntad obstativa del comprador al cumplimiento del contrato que frustre al menos el fin económico del contrato y las legítimas esperanzas de la contraparte.


  1. Que el comprador haya sido requerido judicial o por acta notarial al pago.


En cuanto a la naturaleza y contenido de este requerimiento o notificación, el TS ha declarado reiteradamente que tiene que ser un requerimiento resolutorio, es decir, un requerimiento en el que el vendedor manifieste al comprador su voluntad de dar por resuelto el contrato ante la falta de pago del precio en el plazo convenido; no siendo suficiente un requerimiento que contenga una simple reclamación del pago.
En consecuencia, si el requerimiento ha tenido carácter resolutorio, el pago que después del mismo pretenda realizar el comprador será extemporáneo y podrá ser rechazado por el vendedor. No obstante, si el vendedor acepta el pago, el requerimiento perderá su eficacia.
Y si el requerimiento se ha limitado a una simple reclamación del precio, el pago posterior hecho por el comprador impedirá el ejercicio de la acción resolutoria.



  1. Que el vendedor haya cumplido por su parte todas las obligaciones que para el mismo se deriven del contrato, ya que como ha declarado el TS no tiene derecho a pedir la resolución de la compraventa el vendedor incumplidor.


La DGRN en RR. 29 Octubre 1982 y 17 de septiembre de 1997 ha considerado que cuando el precio está representado por letras de cambio, es preciso que el vendedor ponga a disposición del comprador todas las letras no vencidas y pendientes de pago, con el fin de evitar que se puedan poner al cobro diversas letras después de resuelta la venta.

3. Alcance de la condición:
Hoy tanto la doctrina mayoritaria como la jurisprudencia del TS están de acuerdo en que aunque no se mencione en el contrato privado de compraventa la existencia del pacto de lex comisoria ello no impide su operatividad legal pues es claro que el art. 1504 CC no impone para que funcione su sanción que se recoja taxativamente en el acto de compraventa correspondiente, sino que es suficiente que se dé el supuesto de hecho, esto es, que se trate de una compraventa de bienes inmuebles con precio aplazado. Lo que ocurre es que es necesario que conste de forma expresa para que pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad, conforme a lo dispuesto en los arts. 9.2 LH y 51.6ª RH.
Efectos respecto a terceros: Desde la reforma hipotecaria 1944 para que el tercero quede afectado ya no es suficiente que conste en el Registro el aplazamiento del pago, disponiendo el art. 11 LH:
Art. 11 LH. "La expresión del aplazamiento del pago, conforme al articulo anterior, no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquel por hipoteca o se de a la falta de pago en carácter de condición resolutoria explícita.

En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o mas fincas, se determinara el correspondiente a cada una de ellas.

Lo dispuesto en el párrafo precedente se aplicara a las permutas o adjudicaciones en pago cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en especie."

4. Efectos:
La facultad resolutoria del contrato puede ejercitarse en nuestro ordenamiento, según reiterada doctrina del TS, por vía judicial o fuera de ella, mediante declaración del acreedor, y sólo si se impugna por la otra parte queda sometido a la sanción de los Tribunales, que habrán de declarar bien hecha la resolución o, por el contrario, no ajustada a derecho. Así;
-- Si el comprador no se allana al requerimiento o no contesta al mismo, quedará resuelta la compraventa.
-- Si el comprador se opone alegando que no tiene obligación de satisfacer el precio que se le reclama, el vendedor tendrá que instar judicialmente la resolución del contrato.
La resolución contractual produce efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir con efectos ex tunc (y no ex nunc), lo que supone volver al estado jurídico preexistente, como si el negocio no se hubiera concluido, y por tanto, el efecto fundamental de la resolución será la restitución recíproca de prestaciones (Art. 1123CC). Así lo entendió la STS de 11 de octubre de 1995.
Registralmente: Cumplida la condición resolutoria, es decir, cuando no se paga el precio, procede dejar sin efecto la venta, volviendo a inscribir la finca o derecho a nombre del vendedor o su causahabiente. Para ello el Art. 59 RH. "Si en la venta de inmuebles o derechos reales se hubiere estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tenga lugar de pleno derecho la resolución del contrato, será necesario para verificar la nueva inscripción a favor del vendedor o de su causahabiente:
-- que se haga constar la notificación judicial o notarial hecha al comprador por el vendedor de quedar resuelta la venta

-- y se acompañe el titulo del vendedor."
Ahora bien, sobre los requisitos para practicar la reinscripción han incido numerosas resoluciones de la DGRN, a partir especialmente de la R. 29 Diciembre 1982, las cuales viene a exigir otros dos presupuestos para la inscripción, que son:
1.- Que no haya habido oposición a la notificación resolutoria.
2.- Que se haya consignado el precio pagado por el comprador y los intereses a favor y en interés del comprador o de los posibles terceros posteriores.
1.- Si el comprador formula oposición, la resolución de 1982 (y posteriormente Res. 19 julio de 1994, 8 mayo de 2003) entendió que esa oposición hace inviable la reinscripción a favor del vendedor por quedar reservada la cuestión al correspondiente juicio declarativo. El fundamento, la reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo que venia exigiendo para decretar la resolución una voluntad rebelde al cumplimiento.

Sin embargo, ROCA SASTRE hace notar que en la actualidad esta doctrina de la voluntad rebelde ha sido abandonada por el Tribunal Supremo, que concluye por dar carta de naturaleza al impago simplemente objetivo, sin exigir una voluntad rebelde que equivaldría a exigir dolo en el incumplimiento y dejar el contrato, a la postre, en manos exclusivas del comprador, en contravención con lo dispuesto en el art. 1256 cc.

GÓMEZ GALLIGO, a diferencia de MARTÍNEZ SANCHIZ, estima que no debe de decidirse judicialmente la cuestión del incumplimiento en caso de oposición del comprador pues, de lo contrario, la resolución vía artículo 1504 Cc sería entonces más gravosa que la del art 1124 Cc

2.- Por otra parte, en cuanto al requisito de la consignación del precio pagado por el comprador, el Art. 175,6 RH dispone «Las inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias podrán cancelarse, si resulta inscrita la causa de la rescisión o nulidad, presentando el documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta y que se ha consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto.

Si sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias se hubieren constituido derechos reales, también deberá cancelarse la inscripción de éstos con el mismo documento, siempre que se acredite la referida consignación. »

Ésta regla responde a que la hipotética cláusula penal conexa puede ser moderada judicialmente ex arts 1152.2º, 1154 CC (Res. 29 de diciembre de 1982, 19 de julio de 1994, 28 de marzo de 2000, 8 de mayo de 2003, 20 de diciembre de 2005).
Respecto de la cancelación de cargas en el Registro, según la Res de 9 de junio de 2010, (en línea con las Ress DGRN de 28 de mayo de 1992, 19 de noviembre de 1996, 15 de noviembre de 2005), los derechos reales o cargas (como anotaciones preventivas de embargo), posteriores a la condición resolutoria explícita del 1504 Cc deben de extinguirse, (arts 9-2.°, 23, 34, 37, 82 párrafo 2 y 107 n.º 10 de la Ley Hipotecaria, y 59, 174 párrafo 1, 175 n.º 6 del Reglamento Hipotecario---, de forma que la resolución del dominio o derecho real adquirido por el comprador determina la resolución de los derechos constituidos sobre la cosa que traigan causa de ese dominio o derecho resuelto (artículos 513.6º, 529 y 1.124 del Código civil, 11 y 107 de la Ley Hipotecaria).

Como para el pleno desenvolvimiento de la condición resolutoria se necesita que se acredite que concurren los presupuestos de hecho de la resolución antes señalados, los cuales no resultan del Registro, y como los terceros no han de soportar necesariamente cualquier acto de admisión del incumplimiento o de los demás presupuestos de la resolución, debe de admitirse la concurrencia de los presupuestos de hecho de la resolución no solo por el comprador, sino también por los titulares de derechos reales y cargas posteriores al derecho de dominio del comprador, bien en sede notarial (consentimiento a la cancelación), bien en sede judicial si se oponen siendo demandados judicialmente (tanto en el caso de que no lo admita el comprador o se oponga a la resolución, como en el caso de que se admita por el propio comprador).

Se trata con esta cautela de evitar que a espaldas de los terceros, transmitente y adquirente concierten acuerdos sobre la resolución, ya que la inadmisibilidad de la disposición de los derechos ajenos (en este caso el del acreedor que obtuvo el embargo) o de la renuncia en perjuicio de terceros (vid. artículos 6-2.º y 1.937 del Código civil; 107-1.º de la Ley Hipotecaria y 175-1.º del Reglamento Hipotecario), la eficacia real del embargo (Resolución DGRN de 6 de septiembre de 1988), y la fuerza protectora de los asientos del Registro (artículos 1, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria), determinan que sólo la resolución del derecho embargado que se produzca en los términos registralmente constatados gozará de ese efecto extintivo.

LA COMPAVENTA CON PACTO DE RETRO
Bajo la rubrica "De la resolucion de la venta", y dentro del Titulo dedicado al contrato de compraventa, dice el Código en su Art. 1506 " La venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones, y además por las expresadas en los capítulos anteriores, y por el retracto convencional o por el legal."
El CC regula el pacto de retro en los arts. 1507 CC ss, en el primero de los cuales lo define diciendo:
Art. 1507. "Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el art. 1518 y lo demás que se hubiere pactado."
El origen del retracto convencional se encuentra en Roma en el pacto de "retrovendendo", que en Las Partidas tomara el nombre de "carta de gracia", regulando los Códigos modernos las ventas con ese pacto.
Las ventas con pacto de retro son criticadas por la doctrina en dos sentidos:

1.- Porque hace incierta la propiedad, por la amenaza constante de resolución que pesa sobre el comprador. Precisamente para paliar este inconveniente, la ley establece un plazo breve de 4 años para el ejercicio de este derecho, que las partes pueden ampliar hasta 10.

2.- Se afirma también que este pacto fomenta la usura, sobre todo cuando se utilizaba como medio de garantía sustituyendo al préstamo o la hipoteca. El contrapunto a esa usura será la aplicacion de la Ley Azcarate 23 Junio 1908.

De todas formas hoy, con la mayor abundancia y facilidad del préstamo, y la seguridad proporcionada por la hipoteca inscrita en el registro, se ha reducido el uso de esa modalidad de garantia, muy frecuente en el siglo XIX.



  1. NATURALEZA:


Hay que distinguir en este punto dos cuestiones: la naturaleza de la venta afectada por el pacto de retro, y la naturaleza del derecho del retrayente.
1.- En relación a la venta, el pacto de retro no altera su naturaleza, y constituye sobre ella una condición resolutoria.
- Si la condición se cumple, la venta se resuelve con efectos retroactivo, teniéndose por no hecha, con devolución de las prestaciones reciprocas. (1123)
- Si la condición no se cumple, se perfecciona el derecho del comprador, que "adquiere irrevocablemente el dominio de la cosa vendida." art. 1509 CC
2.- En cuanto al derecho de retrayente, se le atribuye al vendedor con el pacto de retro un derecho real, como se desprende claramente del:
Art. 1510. " El vendedor podrá ejercitar su acción contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador, aunque en el segundo contrato no se haya hecho mención del retracto convencional, salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria respecto a terceros."
Este carácter real lo confirma el art. 107,8 LH, que permite hipotecar " El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre de deudor en el tiempo en que este tenga derecho y anticipando la cantidad que para ello fuere necesaria. Si el vendedor ejercita el derecho de retracto no solo subsistirá la hipoteca, sino que esta recaerá directamente sobre los bienes retraídos.”

B) CONDICIONES DE EJERCICIO:
1) Plazo: Art. 1508. "El derecho de que trata el articulo anterior durara, a falta de pacto expreso, 4 años, contados desde la fecha del contrato. En caso de estipulacion, el plazo no podra exceder de 10 años."
Estos plazos, calificados por el Tribunal Supremo de caducidad y no de prescripción, no pueden sobrepasar en total los 10 años. Su incumplimiento no da lugar a la nulidad de la venta, sino a un corte jurídico hasta los límites que la ley permite.

2) Legitimación activa: Pueden ejercitar el retracto el vendedor y sus causahabientes, asi como los acreedores del vendedor a través de la acción subrogatoria. En este sentido:
Art. 1512. " Los acreedores del vendedor no podrán hacer uso del retracto convencional contra el comprador sino después de haber hecho excusión en los bienes del vendedor."
Por otro lado;
Art. 1513. "El comprador con pacto de retro de una parte de una finca indivisa que adquiere la totalidad de la misma en el caso del art. 404, podrá obligar al vendedor a redimir el todo, si este quiere hacer uso del retracto."
Regula el Código algunos supuestos de pluralidad de retrayentes en los siguientes artículos:

Art. 1514. "Cuando varios, conjuntamente y en un mismo contrato, vendan una finca indivisa con pacto de retro, ninguno de ellos podrá ejercitar ese derecho mas que en su parte respectiva.

Lo mismo se observara si el que ha vendido por si solo una finca ha dejado varios herederos, en cuyo caso cada uno de estos solo podrá redimir la parte que hubiese adquirido."
Art. 1515. " En los casos del articulo anterior, el comprador podrá exigir que todos los vendedores o coherederos se pongan de acuerdo sobre la redención de la totalidad de la cosa vendida; y si así no lo hicieren, no se podrá obligar al comprador al retracto parcial."

Art. 1516. "Cada uno de los copropietarios de una cosa indivisa que hubiese vendido separadamente su parte, podrá ejercitar con la misma separación el derecho de retracto por su porción respectiva, y el comprador no podrá obligarle a redimir la totalidad de la finca."

3) Legitimación pasiva: La acción se debe ejercitar contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador, aunque en el segundo retracto no se haya hecho mención del retracto convencional. Se exceptúa lo dispuesto en la LH respecto a terceros (Art. 1510)
En caso de pluralidad de retraidos, el Art. 1517 señala "Si el comprador dejare varios herederos, la acción de retracto no podrá ejercitarse contra cada uno sino por su parte respectiva, ora se halle indivisa, ora se haya distribuido entre ellos.

Pero si se ha dividido la herencia y la cosa vendida se ha adjudicado a uno de los herederos, la acción de retracto podrá ejercitarse contra el por el todo."
C) EFECTOS:
Art. 1511. “El comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones.”
Art. 1518. "El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:

1.- Los gastos del contrato y cualquier otro pago legitimo hecho para la venta.

2.- Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida."

Art. 1519. "Cuando al celebrarse la venta hubiere en la finca frutos manifiestos o nacidos, no se hará abono ni prorrateo de los que haya a tiempo del retracto.

Si no los había al tiempo de la venta y los hay al del retracto, se prorratearan entre el retrayente y comprador, dando a este la parte correspondiente al tiempo que poseyó la finca en el ultimo año, contado desde la venta."
Art. 1520. "El vendedor que recobre la cosa vendida la recibirá libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador, pero estará obligado a pasar por los arriendos que este haya hecho de buena fe, y según costumbre del lugar en que radique."

FUENTES

CASTÁN TOBEÑAS. Derecho Civil español común y foral. Tomo IV. 15º edición. 1993.

Gómez Gálligo, f.j. Y Madrigal garcía, c. Derecho Hipotecario (Carperi, Madrid, 2011).

PARGA GAMALLO, M. Tema 66 civil Registros (inédito).

PRIETO GARCÍA, Igor. La cancelación de derechos reales (dominio incluido) y cargas posteriores al derecho del comprador sujeto a condición resolutoria explícita, requiere que estos titulares presten su consentimiento a la resolución (que admitan que concurren sus presupuesto de hecho) o en caso contrario ser demandados judicialmente. Nota de actualización al tema 68 de civil de Registros (inédita).

YLLA GARCÍA-GERMÁN, A. Tema sesenta y seis. Registros (inédito).


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Obligaciones del comprador. El pago del precio. Garantías en caso de aplazamiento. Examen de la condición resolutoria explícita: Examen del artículo 504 del Código Civil. La compraventa con pacto de retro iconIntroduccióN 3 1 Generalidades 3 2 Condición del Código 5 3 Trabajo Cubierto por el Código 5

Obligaciones del comprador. El pago del precio. Garantías en caso de aplazamiento. Examen de la condición resolutoria explícita: Examen del artículo 504 del Código Civil. La compraventa con pacto de retro icon2 codigo de trabajo ( 27 de agosto de 1943) (Esta ley es reformada...

Obligaciones del comprador. El pago del precio. Garantías en caso de aplazamiento. Examen de la condición resolutoria explícita: Examen del artículo 504 del Código Civil. La compraventa con pacto de retro iconDe acuerdo con lo establecido en el artículo 218 de la ley 100 de...

Obligaciones del comprador. El pago del precio. Garantías en caso de aplazamiento. Examen de la condición resolutoria explícita: Examen del artículo 504 del Código Civil. La compraventa con pacto de retro iconManifestación del paciente comprobable y medible, son datos objetivos...

Obligaciones del comprador. El pago del precio. Garantías en caso de aplazamiento. Examen de la condición resolutoria explícita: Examen del artículo 504 del Código Civil. La compraventa con pacto de retro iconExamen de los informes presentados por los Estados partes en virtud...

Obligaciones del comprador. El pago del precio. Garantías en caso de aplazamiento. Examen de la condición resolutoria explícita: Examen del artículo 504 del Código Civil. La compraventa con pacto de retro iconNota: Prohibida la reproducción total o parcial sin citar el Documento...

Obligaciones del comprador. El pago del precio. Garantías en caso de aplazamiento. Examen de la condición resolutoria explícita: Examen del artículo 504 del Código Civil. La compraventa con pacto de retro iconExamen físico : impresiona palidez generalizada, edema en miembros...

Obligaciones del comprador. El pago del precio. Garantías en caso de aplazamiento. Examen de la condición resolutoria explícita: Examen del artículo 504 del Código Civil. La compraventa con pacto de retro iconEl derecho de sucesiones y los principios del codigo civil y comercial






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