El presente documento se redacta al amparo del Capítulo III, Título II de la Ley 5/1999 de Urbanismo de Castilla y León (lucyL), modificada por la Ley 4/2008
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METODOLOGÍA, OBJETIVOS Y PROPUESTAS 1. Metodología.- La metodología empleada, justificada en todo lo expresado hasta este momento, es partir de la base de la consideración prioritaria del patrimonio cultural en suelo urbano para desarrollar sus futuras determinaciones de planeamiento urbanístico y de los diversos elementos de importancia en suelo rústico para establecer las distintas protecciones. A continuación se explica gráficamente esta metodología en suelo urbano:  1. PARCELAS CON BIC En este plano se insertan simplemente todas las parcelas que contienen una construcción con declaración genérica o específica de Bien de Interés Cultural, con el fin de comprobar su peso en el núcleo urbano.  2. BIC+MONUMENTOS Se añaden las parcelas que contengan edificios de carácter monumental, aunque no estuvieran declarados BIC. Con este conjunto se establecen los focos patrimoniales que producen su influencia sobre el resto del casco urbano.  3. BIC+MONUMENTOS+PARCELAS CON INFLUENCIA DIRECTA Se identifican las parcelas directamente afectadas por los elementos más importantes del patrimonio, por colindancia o proximidad, de modo que la normativa sea la adecuada para la preservación del ambiente urbano de su entorno. Todas ellas se encuentran en el territorio que se puede entender como casco tradicional en origen. 4. BIC+MONUMENTOS+PARCELAS CON INFLUENCIA DIRECTA+PARCELAS CON INFLUENCIA EN LADERAS Las parcelas situadas en zonas de ladera con fuerte pendiente son especialmente sensibles respecto de las vistas y el paisaje que puedan afectar al patrimonio. Siguen encontrándose en el casco tradicional.  5. BIC+MONUMENTOS+PARCELAS CON INFLUENCIA DIRECTA+PARCELAS CON INFLUENCIA EN LADERAS+PARCELAS CON INFLUENCIA EN ENSANCHE En zonas que pudieran entenderse como primer ensanche unas pocas parcelas guardan relación de proximidad con el patrimonio cultural, en especial las que se sitúan en la orilla del río pueden influir en el paisaje general del conjunto urbano.  6. BIC+MONUMENTOS+PARCELAS CON INFLUENCIA DIRECTA+PARCELAS CON INFLUENCIA EN LADERAS+PARCELAS CON INFLUENCIA EN ENSANCHE+PARCELAS DE CASCO HISTÓRICO CON MENOR RECONSTRUCCIÓN En esta etapa se añaden las parcelas del casco tradicional que todavía no han sido totalmente reconstruidas, por lo que tienen alguna posibilidad de ser tratadas de forma que no sigan contribuyendo a la desaparición del ambiente urbano que debe acompañar los edificios monumentales.  7. BIC+MONUMENTOS+PARCELAS CON INFLUENCIA DIRECTA+PARCELAS CON INFLUENCIA EN LADERAS+PARCELAS CON INFLUENCIA EN ENSANCHE+PARCELAS DE CASCO HISTÓRICO CON MENOR RECONSTRUCCIÓN+MANZANAS MUY RECONSTRUIDAS El resto de las manzanas del casco tradicional se encuentran en la actualidad renovadas en casi un cien por cien de las parcelas que las componen, por lo que poco se puede hacer con ellas. Lo poco que queda por renovar se podrá adaptar a la media de lo existente.  8. PRIMER PLANO DE CALIFICACIÓN DE SUELO A partir de la secuencia anterior, se elabora un primer plano de calificación del suelo urbano y su entorno en los usos pormenorizados que al equipo redactor ha estimado, a la luz de los análisis y estudios que preceden, como más adecuados. Sometido a la consideración del equipo de gobierno municipal y sus servicios técnicos, se reelabora para dar lugar a la propuesta que figura en los planos de este avance. 9. CONJUNTO DE EDIFICIOS Y ESPACIOS PÚBLICOS DE INTERÉS La solicitud por parte del Ayuntamiento de la incoación de Conjunto Histórico para Alba de Tormes ha implicado un nuevo planteamiento de la calificación en usos pormenorizados del suelo urbano, porque parece evidente que este avance debe contener la propuesta de delimitación del Conjunto, constituyéndose ésta en una nueva base de partida para las distintas calificaciones. Este nuevo planteamiento, aunque parte de la misma idea de considerar el patrimonio cultural como característica esencial de Alba de Tormes, simplifica considerablemente la primera propuesta de calificación del suelo urbano, porque la delimitación del posible Conjunto debe coincidir con el Plan Especial de Protección, preceptivo por aplicación de la normativa autonómica de patrimonio histórico. Así pues, esta imagen del plano de Alba de Tormes se toma como punto de partida para la propuesta de delimitación del Conjunto, al contener aquellos elementos, de distinta categoría y significación, pero todos ellos de interés, cuya concentración en el espacio urbano indica la posible línea que definiría el Conjunto.  10. PROPUESTA DE DELIMITACIÓN DEL CONJUNTO HISTÓRICO Tomando como base el plano anterior, se propone la delimitación del Conjunto, de modo que acoja la mayor parte de los elementos de interés, dentro de un espacio continuo, extendido a aquellas zonas que pueden considerarse sensibles en relación con el paisaje urbano.  11. AVANCE DE PLANO DEFINITIVO DE CALIFICACIÓN DE SUELO Al final del proceso metodológico seguido, se plantea este plano de calificación en usos pormenorizados, el cual se constituye en propuesta definitiva del avance de las Normas Urbanísticas Municipales. 2. Objetivos y propuestas.- 2.1. SUELO URBANO A) Clasificación.- La aplicación del artículo 3 de la LMUS, que modifica el 11 de la LUCyL, permite exclusivamente pequeños retoques del suelo urbano actualmente clasificado, con excepción de las nuevas urbanizaciones, ya recibidas, de suelo urbanizable desarrolladas en el tiempo de vigencia de las Normas Subsidiarias o de alguna de sus modificaciones. No obstante, dentro de la actual clasificación existen zonas periféricas con importantes vacíos urbanos que deben tener prioridad en su desarrollo, porque pueden aportar una parte de la estructura urbana que complete la existente y la mejore, incluyendo el aparcamiento que falta de modo urgente. Este suelo de vacío urbano se adapta al artículo 4 de la LMUS, que modifica el 12 de la LUCyL, según el cual, será suelo urbano no consolidado aquel en el que sean precisas actuaciones de urbanización, reforma interior u obtención de dotaciones urbanísticas, que deban ser objeto de equidistribución o reparcelación. En el caso presente, los objetivos son adaptables a alguno de los tres supuestos, porque en la mayoría de los siete sectores en los que se divide el suelo urbano no consolidado falta una gran parte de la urbanización. También se requiere reforma interior, puesto que todos ellos contienen edificaciones y usos que puede ser preciso modificar y uno de ellos además en las Normas Subsidiarias es específicamente un área de reforma interior. En el avance no se modifican las delimitaciones de suelo urbano de los núcleos menores, pero si se podrá reconsiderar cuando se elabore el documento para aprobación inicial, contando con la cartografía actualizada que el Ayuntamiento ha gestionado a través de la Diputación. La superficie propuesta para ser clasificada es la siguiente: Núcleo este de Alba de Tormes 91ha Núcleo oeste de Alba de Tormes 10ha Pinar de Alba 37ha Palomares de Alba 7ha Amatos de Alba 6ha Torrejón de Alba 4ha TOTAL 155ha El suelo urbano no consolidado se distribuye en los siguientes sectores, todos ellos residenciales, marcados en el plano P4, Estructura Urbana, con las siglas UNC: 1. Superficie: Se compone de dos elementos, la zona 1A (11157 m2) y la zona 1B (876 m2), esta última constituida por el edificio de la Alhóndiga, con el fin de ser obtenida como equipamiento público. En conjunto el sector tiene una superficie de 12033 m2. Uso predominante RESIDENCIAL Aprovechamiento En torno a 0,5m2/m2 totales, debiéndose incluir la edificabilidad que corresponde a la Alhóndiga, a la que se otorgaría la misma que el uso pormenorizado de Ensanche en Baja Densidad, salvo que la existente fuera mayor. Densidad Entre 25 y 30 viviendas/ha 2. Superficie Se compone de tres elementos la zona 2A (22044 m2), la zona 2B (758 m2), para liberar un suelo que afecta a la muralla, 2C (239 m2), correspondiente a la parcela que contiene el Pozo de la Nieve y 2D (514 m2), para obtener una plaza. Uso predominante RESIDENCIAL Aprovechamiento en torno a 0,5m2/m2 totales, debiéndose incluir las tres áreas, señaladas como 2B, 2C y 2D, a las cuales se asignaría un aprovechamiento igual al uso pormenorizado de Manzana Compacta a la primera y el concedido por el Plan Especial de Protección a la segunda y a la tercera. Densidad entre 25 y 30 viviendas/ha 3. Superficie 41091 m2 Uso predominante RESIDENCIAL Aprovechamiento en torno a 0,4m2/m2 Densidad entre 15 y 20 viviendas/ha B) Protección del patrimonio cultural.- La decisión municipal de solicitar la incoación de una parte del núcleo urbano de Alba de Tormes como Bien de Interés Cultural en el apartado de conjuntos históricos, establece un criterio muy potente de protección del patrimonio, independientemente de la suerte que corra el proceso ahora iniciado. Este avance debe servir de documento técnico que apoye y justifique la solicitud ante el Organismo competente de la Junta de Castilla y León, dentro del procedimiento expresado en el artículo 9 de la Ley 12/2002 de 11 de julio , de Patrimonio Cultural de Castilla y León y en el 39 de su Reglamento. Al mismo tiempo que documento técnico, el avance se constituye en un compromiso del Ayuntamiento respecto de la protección del patrimonio, por lo que incluye las determinaciones de ordenación general que darán lugar a la elaboración y tramitación de un Plan Especial de Protección, según el artículo 43 de la Ley 12/2002 y el 94 del Reglamento. Este Plan Especial podrá incluirse como ordenación detallada en el documento para la aprobación inicial de la revisión de las Normas subsidiarias ahora en curso. Las determinaciones de ordenación general que se proponen en el presente avance serán fundamentalmente dos: la delimitación del Plan Especial y el establecimiento de los criterios para el futuro catálogo. Por otra parte, en tanto no se apruebe el Plan Especial, incluido o no en el documento general como ordenación detallada de las Normas Urbanísticas Municipales, se aplicará el artículo 44.1 de la Ley 12/2002 en el ámbito propuesto en el avance. Criterios para la delimitación del Plan Especial de Protección.- En el capítulo de este avance dedicado a metodología y propuestas se sigue un procedimiento de identificación de las distintas piezas, por orden de importancia en cuanto ala grado de protección actual, comenzando lógicamente por los seis BICs, declarados específica o genéricamente, junto con sus entornos de protección, que afectan a determinadas manzanas. Después se añaden los edificios claramente monumentales, aunque no estén declarados, y a continuación los de carácter singular. Siguiendo los criterios para la elaboración del catálogo, se identifican los elementos con interés ambiental o tipológico aún sobrevivientes. El territorio así obtenido se complementa con las zonas más sensibles en el aspecto paisajístico, especialmente las laderas del Castillo y las partes de la ribera del río en torno al puente. Criterios para la elaboración del catálogo.- El catálogo se compone de tres apartados: Los edificios urbanos merecedores de protección, según los criterios que se desarrollan a continuación, los yacimientos arqueológicos y los elementos de interés etnológico. Estos dos últimos forman parte del informe de prospección que se somete a la aprobación de la Comisión Territorial de Patrimonio Cultural. Los edificios que se exponen a continuación son los que el equipo redactor ha encontrado que tienen interés desde el punto de vista del patrimonio cultural con arreglo a los siguientes criterios, de mayor a menor intensidad:
   
 
 
 
  
C) Calificación de suelo y criterios normativos para cada uso pormenorizado.- Se propone la calificación del suelo urbano consolidado en los siguientes usos pormenorizados:
Se propone un volumen determinado por alturas y fondos edificables similares a los existentes en las Normas Subsidiarias, estableciendo un control de la altura en función del ancho de calle, con el fin de que no aparezcan volúmenes muy desproporcionados en relación con el espacio público. En todo caso, las alturas oscilarían entre tres y cuatro plantas completas, más una última planta retranqueada en el primer caso, siempre que no pudiera consumirse el índice de edificabilidad, que se establecería en torno a 3m2/m2.
Definición previa de sótano.- Construcción, bajo la rasante de la calle que en un 75% de su superficie la altura desde la misma hasta la cara inferior del forjado que lo cubre es 1 m. como máximo en el punto medio de cada fachada o desde la línea teórica que une los puntos más alto y más bajo de una parcela que se desarrolle en calles de distinta cota. En los sótanos no se permite ningún tipo de uso residencial, salvo servicios auxiliares y complementarios. Construcciones en situaciones especiales.- Cuando haya dificultades para la aplicación directa de la regulación de las condiciones de edificación por existencia de fuertes pendientes en las calles o por proyectarse una edificación entre calles con una diferencia de rasante muy acusada, se presentará un anteproyecto al Ayuntamiento, que afecte al solar en cuestión, en el que se propondrá una reordenación de los volúmenes, conservándose la misma edificabilidad global, pero permitiéndose una holgura de 1,5 metros, sobre los máximos establecidos para las alturas de edificación, contemplando además las siguientes normas: 1. La altura del edificio se tomará en el centro de la fachada en calles horizontales. 2. Cada 8 metros, empezando a los 4 metros de la rasante más alta, en calles en pendiente. Si la situación especial no reviste demasiada complicación, a juicio del Ayuntamiento, bastará con una propuesta de ordenación de volúmenes, con las mismas condiciones que en el párrafo anterior. 3. Las edificaciones que se proyecten en parcelas que tengan fechada a dos calles paralelas de distinta cota, podrán presentar una tercera planta en la calle más baja, siempre que la distancia entre las dos fachadas paralelas no sea superior a 15 metros. Si fuera superior, sería preciso proyectar un banqueo del volumen, contando la altura en relación a la cota de cada calle de forma independiente. En cuanto al aprovechamiento para el uso pormenorizado concreto de Manzana Compacta en Ladera, las dificultades topográficas aconsejan no superar una edificabilidad de1,5 m2/m2 y una altura de dos plantas y bajo cubierta.
2.2. SUELO URBANIZABLE El suelo urbanizable se compone del que estaba clasificado con anterioridad, ya sea por las Normas Subsidiarias o por alguna de sus modificaciones, cuando ha llegado a tramitarse al menos la ordenación detallada. El resto del suelo urbanizable previsto en el planeamiento anterior se desclasifica cuando no obedece a los criterios actuales de la LMUS, que en su artículo 6, el cual modifica el 13 de la LUCyL, sólo permite esta clasificación cuando los terrenos afectados cumplan simultáneamente las siguientes condiciones:
1º) Cuando el uso predominante sea industrial 2º) Cuando los terrenos estén separados del suelo urbano por otros sectores de suelo urbanizable o por terrenos protegidos por la legislación sectorial. 3º) Cuando se trate de actuaciones previstas en un instrumento de ordenación del territorio. 2. Asimismo podrán clasificarse como suelo urbanizable terrenos que, cumpliendo requisitos para ser clasificados como suelo rústico conforme a la legislación sectorial o al artículo 15 (de la LUCyL modificada), sea conveniente calificar como sistema general de espacios protegidos a efectos de su obtención para el uso público. Estos terrenos no podrán ser urbanizados. Los efectos de la clasificación se limitarán a las actuaciones necesarias para su obtención y en su caso recuperación y adecuación, en el marco de la normativa que los proteja. Así pues, se propone la desclasificación de un pequeño sector en el extremo oeste del término municipal por la carretera de Valdemierque. Se asume el planeamiento de desarrollo ya tramitado o en tramitación, consistente en dos sectores de uso predominante residencial (AR1, AR2 y AR4) y tres de uso predominante industrial (AI1, AI4 y AI5). No obstante, el hallazgo arqueológico encontrado en el ámbito del sector AR1, aún sin aprobación definitiva, podría hacer variar sus determinaciones. El suelo urbanizable propuesto consiste en cinco sectores de uso residencial, que se sitúan en el norte del núcleo urbano principal (R1, R2 y R5), en una zona con fácil acceso y con posibilidades de conexión sencilla a las redes de servicios urbanísticos. El R1 se sitúa estrictamente colindante con el casco urbano, mientras que para el R2 y el R5 la relación de colindancia se produce a través de dos elementos con protección sectorial, un regato y la carretera M-417. Cuando se produzca la tramitación de la ordenación detallada de cualquiera de los sectores, deberá elaborarse y someterse a informe de la Confederación Hidrográfica un estudio hidrológico hidráulico, con el fin de determinar con precisión el dominio público hidráulico y, por tanto, su servidumbre, que continuará clasificada como suelo rústico con protección natural, así como la avenida de retorno de 500 años. Los sectores R3 y R4 representan el ensanche hacia el sureste, también colindantes con el suelo urbano, hasta el punto de que el R4 es suelo urbano sometido a un PERI en las Normas Subsidiarias vigentes, aunque el Ayuntamiento ha considerado que, dada su envergadura, era más adecuada a la legislación autonómica su clasificación como urbanizable, con una ligera ampliación. Se propone, por último, dos sectores de uso predominante industrial, el I2, en lado sur de la carretera de Peñaranda de Bracamonte, en apoyo al suelo ya utilizado con este uso en la zona, que ocupa el mismo lugar que otro sector también industrial previsto en las actuales Normas Subsidiarias, pero bastante más reducido con el fin de que no resulte tan desproporcionado y, por tanto, difícil de llevar a cabo. El otro sector, el I3, es ampliación de otro también industrial que fue objeto de una modificación puntual. Además, se clasifica como suelo urbanizable de sistema general de dotación urbanística pública el conjunto de varias áreas, el cual se adscribe a los sectores de suelo urbanizable (5) con uso predominante residencial clasificados en esta revisión, sin que procedan de las Normas Subsidiarias o de alguna de las modificaciones tramitadas. El reparto de la adscripción se realiza de forma proporcional a la superficie, lo que implica que todos los sectores tienen el mismo aprovechamiento. Los sectores que se proponen son los siguientes: R1 Superficie 161272+12955 (sistema general) Uso predominante RESIDENCIAL Aprovechamiento en torno a 0,4m2/m2 Densidad entre 15 y 25 viviendas/ha R2 Superficie 70244+5643 (sistema general) Uso predominante RESIDENCIAL Aprovechamiento en torno a 0,4m2/m2 Densidad entre 15 y 25 viviendas/ha R3 Superficie 47071+3781 (sistema general) Uso predominante RESIDENCIAL Aprovechamiento en torno a 0,4m2/m2 Densidad entre 15 y 25 viviendas/ha R4 Superficie 92216+7408 (sistema general) Uso predominante RESIDENCIAL Aprovechamiento en torno a 0,4m2/m2 Densidad entre 15 y 25 viviendas/ha R5 Superficie 58995+4739 (sistema general) Uso predominante RESIDENCIAL Aprovechamiento en torno a 0,4m2/m2 Densidad entre 15 y 25 viviendas/ha I2 Superficie 158800 Uso predominante INDUSTRIAL Aprovechamiento en torno a 0,5m2/m2 I3 Superficie 39583 INDUSTRIAL en torno a 0,5m2/m2 El resto de los sectores, procedentes del planeamiento anteriormente vigente o en tramitación, se consideran con sus determinaciones generales o detalladas asumidas. 2.3. SUELO RÚSTICO El suelo rústico será, por tanto, la clasificación para todo el resto del término municipal, con protecciones ligadas a los criterios de clasificación aplicables a través de los artículos 15, 16 y 17 de la LMUS.
Estos criterios se traducen en las siguientes categorías de suelo rústico: 1. Común.- Son los terrenos que no tienen ninguna protección específica, pero que deben ser protegidos del proceso de urbanización. En Alba de Tormes se componen de las zonas de cultivo de secano. 2. De entorno urbano.- Coincide con las dos áreas destinadas a sistemas generales y la de afección del cementerio. 3. De asentamiento tradicional.- Está constituido por los caseríos de Las Casillas y La Veguilla. 4. Con protección agropecuaria.- Es la zona de regadío de la vega del río Tormes al sur del casco urbano de Alba de Tormes. 5. Con protección de infraestructuras.- Se compone de los siguientes elementos: 5.1. Reserva de suelo para variante de la población de Alba de Tormes, con protección de 50m a cada lado de su eje. 5.2. Carreteras de la red básica con titularidad de la Comunidad Autónoma. Es la carretera CL-510, de Salamanca a Piedrahita. Se protege prohibiendo cualquier tipo de edificación o valla no diáfana a 28,5m de su eje. 5.3. Carreteras de la red complementaria con titularidad de la Comunidad Autónoma. Carretera SA-114 de Peñaranda de Bracamonte a Fresno-Alhándiga. Se protege prohibiendo cualquier tipo de edificación o valla no diáfana a 21m de su eje. 5.4. Carreteras con titularidad de la Diputación Provincial.- Son las siguientes: M-502, de Alba a Carpio Bernardo M-416, de Alba a la N-501 CV-45, de Alba a Aldeaseca de Alba CV-39, de la CL-510 a Alaraz CV-40, de la CL-510 a Galinduste CV-61, de Alba a Valdemierque Se protegen prohibiendo cualquier tipo de edificación o valla no diáfana a 21m de su eje. 5.5. Caminos.- Son todos los señalados en el plano P1 Clasificación de Suelo, de titularidad pública. Se protegen prohibiendo cualquier tipo de edificación o valla no diáfana a 3m desde sus márgenes. 6. Con protección cultural.- Se compone de todos los yacimientos arqueológicos que han resultado del informe elaborado después de la prospección del término municipal por el equipo redactor, con permiso de la Comisión Territorial de Patrimonio Cultural. Además, se consideran con la misma protección los bienes de interés etnológico inventariados en el mismo informe. Todos ellos se relacionan en el apartado 2.3.1. de la presente Memoria y se señalan en el Plano P1, Clasificación de Suelo. 7. Con protección natural.- Se aplica a los siguientes elementos:
8. Con protección especial.- Se trata de evitar riesgos por implantación de usos o edificaciones inapropiados en zonas próximas a los cauces. Se distinguen los siguientes casos, de mayor a menor riesgo: 8.1. Grado 1, los terrenos ocupados por la avenida de 100 años del río Tormes. (CHD). 8.2. Grado 2, los terrenos ocupados por la avenida de 500 años del río Tormes (CHD). 8.3. Grado 3, los terrenos ocupados por las bandas de policía de la Confederación Hidrográfica en los arroyos. Todos estos terrenos están señalados en el Plano P1 Clasificación de Suelo, además de la curva de nivel máximo del Azud de Vilagonzalo (aproximadamente la 810). 9. De asentamiento irregular.- Es una zona de unas 7,5ha, situada en la carretera de Aldeaseca de Alba, a una distancia algo superior a un kilómetro desde el núcleo urbano de Alba de Tormes. El suelo rústico tendrá el régimen previsto en el Capítulo IV del Título I del RUCYL para las categorías de suelo relacionadas y para los siguientes usos excepcionales: 1.1. Agrícola en general y ganadería extensiva 1.2. Ganadería intensiva (industrial estabulada) 1.3. Industria agropecuaria 1.4. Actividades extractivas 2. Infraestructuras y obras públicas e instalaciones a su servicio 3. Construcciones destinadas a vivienda unifamiliar aislada que no formen núcleo de población 4. Obras de rehabilitación, reforma y ampliación de edificaciones existentes que no estén fuera de ordenación 5. Usos considerados de interés público, propios del suelo rústico o admisibles en él: 5.1. Dotaciones y equipamientos, incluidos residencias colectivas de carácter social. 5.2. Actividades turísticas y recreativas relacionadas con el medio natural 5.3. Servicio de carreteras. EQUIPO REDACTOR Estudio del medio físico: MAGMA SOLUCIONES AMBIENTALES Investigación histórica y arqueológica: ADOBE GESTIÓN DE PATRIMONIO Estudio de la actividad económica: Javier García Orejudo Trabajo de campo en el suelo urbano: Carlos Marcos Orejudo Coordinación: OFICIO Y ESCALA Por el equipo redactor: José Carlos Marcos Berrocal Ángel León Ruiz Arquitecto Arquitecto febrero de 2009 [1] Soler Díaz, Jorge. La industria lítica del dolmen de la Veguilla (Salamanca). En Boletín del seminario de estudios de arte y arqueología. 57 (1991): 9-52. |
